Экономика, находящаяся на пути быстрого и стабильного роста, приводит к увеличению цен на недвижимость благодаря переоценке, которая основывается на реальной платёжеспособности и прогнозах будущего развития, а не на эмоциональных факторах.
На сегодняшний день Бишкек как раз находится в этой стадии. В условиях высоких процентных ставок акцент смещается: важнее не просто приобрести актив, а эффективно удерживать правильную позицию в рамках рыночного цикла, минимизируя влияние стоимости капитала на инвестиционную доходность.
Компания Royal Central Park предлагает инновационное решение этой задачи через уникальную финансовую структуру, позволяющую инвесторам зафиксировать стоимость на текущем уровне и самостоятельно управлять временными рамками в начале нового цикла роста.
Изображения столицы Кыргызстана — Бишкек
Бишкек и этап переоценки
Цены на недвижимость растут не из-за эмоциональных факторов, а благодаря значительным экономическим изменениям. Когда доходы населения возрастают и растут ожидания, капитал начинает искать долгосрочные инвестиции для сохранения стоимости, что приводит к тому, что прежний уровень цен перестаёт адекватно отражать реальную платёжеспособность. На данный момент Бишкек находится в такой ситуации — в начале цикла переоценки.
За последние пять лет экономика Кыргызстана продемонстрировала впечатляющий рост. Согласно данным Всемирного банка, Международного валютного фонда (МВФ) и Национального статистического комитета Кыргызской Республики, экономика страны увеличилась почти в три раза по сравнению с 2020 годом. В 2024 году прогнозируется рост ВВП на уровне 11,5%, а в 2025 году темпы роста составят более 10%. Это привело к увеличению объёма ВВП с примерно 7,2 миллиарда долларов США в 2020 году до около 18 миллиардов долларов в 2024 году, с прогнозом превышения 20 миллиардов долларов в 2025 году.
Этот рост отражается не только в макроэкономических показателях, но и в изменении ожиданий качества жизни, городского пространства и ценности недвижимости. В странах с динамичным ростом рынок недвижимости, как правило, проходит через процесс переоценки цен в соответствии с новыми уровнем платёжеспособности и долгосрочными ожиданиями.
В Бишкеке уже наблюдается ряд явных сигналов. По данным местных рыночных отчетов и статистики сделок, в 2024 году цены на недвижимость увеличились примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; при этом за первые семь месяцев 2024 года рост составил около 18% по сравнению с предыдущим годом и более 40% по сравнению с 2022 годом. Это указывает на то, что Бишкек уже не находится в стадии ожидания, а перешел к более устойчивому этапу роста.
Правильные решения в условиях изменений
В условиях высоких процентных ставок вопрос инвестирования в недвижимость уже не сводится к выбору между покупкой или отказом, а заключается в выборе подходящего финансового инструмента.
Согласно данным коммерческих банков Кыргызстана, кредиты на готовую недвижимость предлагают ставки в диапазоне примерно 18–22% годовых. При этом большинство программ не поддерживают покупку объектов на стадии строительства и требуют немедленной уплаты процентов, что фактически лишает инвесторов финансовой гибкости.
Таким образом, инвесторам приходится оплачивать стоимость капитала (cost of carry) уже на этапе, когда объект ещё не готов, и его стоимость ещё не успела вырасти, чтобы покрыть эти затраты. Хотя рынок может демонстрировать рост цен, внутренняя норма доходности (IRR) всё равно снижается, поскольку денежные потоки не соответствуют циклу роста стоимости актива.
Ключевая проблема в данном контексте заключается не в том, будут ли расти цены в Бишкеке, а в умении сохранить инвестиционную позицию во время роста, минимизируя влияние стоимости капитала на эффективность вложений.
Изображение многофункционального комплекса Royal Central Park в Бишкеке
Royal Central Park и его финансовая модель
Кредитная политика Royal Central Park в Бишкеке нацелена на решение описанных выше вопросов. Вместо того чтобы сосредотачиваться на снижении процентной ставки, проект выбрал более эффективный финансовый подход, который включает перераспределение момента уплаты стоимости капитала.
При кредитовании до 70% стоимости квартиры, максимальном сроке займа до 15 лет и трёхлетнем льготном периоде как по основному долгу, так и по процентам, покупатели не испытывают финансового давления в начале. В течение льготного периода проценты покрываются за счёт девелопера, что позволяет инвесторам и владельцам жилья сохранить полную позицию по активу в критический этап циклического роста.
«Три года» как опцион на время для инвестора
Во-первых, такая структура позволяет зафиксировать цену на текущем уровне, когда Бишкек только начинает этап переоценки. Entry price устанавливается до того, как новый уровень цен будет признан в широких кругах.
Во-вторых, первые три года снимают нагрузку на удержание позиции. В условиях высоких процентных ставок освобождение от уплаты процентов в течение периода накопления стоимости актива позволяет инвестору избежать давления на преждевременную продажу или снижения ожиданий по доходности — одной из частых причин снижения эффективности инвестиций.
Наконец, к моменту начала исполнения финансовых обязательств структура долга становится более «лёгкой». По мере роста рынка и переоценки стоимости актива коэффициент задолженности к стоимости автоматически улучшается. Это подчеркивает различие между пассивным кредитным рычагом, когда денежные потоки размываются, и стратегическим, когда стоимость капитала погашается после повышения ценности актива.
Инвестор приобретает жильё не с целью краткосрочной выгоды, а с использованием структуры, позволяющей сохранять полную позицию в фазе роста, не позволяя процентным ставкам снижать внутреннюю норму доходности.
Сохранение позиции — залог долгосрочной выгоды
Для тех, кто покупает жильё для себя, трёхлетний льготный период создаёт финансовую свободу, позволяя стабилизировать свои доходы и жизненные планы до начала обслуживания долговых обязательств. Для инвестора это необходимая отсрочка, которая позволяет оптимизировать доходность, дождаться более очевидного процесса переоценки на рынке, оценить варианты перепродажи или продолжить удержание активов, когда операционная и арендная стоимость становятся привлекательными.
Изображение Royal Central Park и 5 башен фазы The Essence — официально в продаже с января 2026 года.
Проект Royal Central Park в Бишкеке представляет собой не только первую в городе недвижимость формата all-in-one, но и инвестиционную модель, созданную с учётом текущего роста города. В условиях переоценки рынка возможность зафиксировать цену на текущем уровне и сохранить контроль над активом в начальный период роста предоставляет долгосрочным инвесторам явное стратегическое преимущество, позволяя максимально эффективно использовать капитал и оптимизировать доходность.
