Экономика, тез тез жана туруктуу өсүү жолунда турган, кыйммат баалуулуктарды кайра баалоо аркылуу жылжымай турган мүлктүн баасынын жогорулашына алып келет, бул болсо реалдуу төлөм жөндөмдүүлүгүнө жана келечектеги өнүгүү болжолдоруна негизделген, эмоциялык факторлорго эмес.
Бүгүнкү күндө Бишкек так ушул стадияда турат. Жогорку пайыздык ставкалардын шарттарында акцент өзгөрөт: актив сатып алуудан гана эмес, рынок циклинин алкагында туура позицияны натыйжалуу кармоо маанилүү, капиталдын баасынын инвестициялык кирешеге тийгизген таасирин минималдаштыруу.
Royal Central Park компаниясы бул маселени уникалдуу финансылык структура аркылуу инновациялык чечимдер менен сунуштайт, бул инвесторлорго учурдагы деңгээлде бааны бекитүүгө жана жаңы өсүү циклинин башында убакыт ченемдерин өз алдынча башкарууга мүмкүндүк берет.
Кыргызстандын борбору — Бишкектин сүрөттөрү
Бишкек жана кайра баалоо этабы
Жылжымай турган мүлктүн баасы эмоциялык факторлордун негизинде эмес, маанилүү экономикалык өзгөрүүлөрдүн натыйжасында өсүп жатат. Калктын кирешелери жогорулаганда жана күтүүлөр өсүп жатканда, капитал узак мөөнөттүү инвестициялар үчүн бааны сактоо максатында издөөдө, бул болсо мурдагы баа деңгээли реалдуу төлөм жөндөмдүүлүгүн адекваттуу чагылдырууну токтотот. Учурда Бишкек мындай кырдаалда — кайра баалоо циклинин башында турат.
Акыркы беш жылда Кыргызстан экономикасы таң калыштуу өсүштү көрсөттү. Дүйнөлүк банк, Эл аралык валюта фонду (ЭВФ) жана Кыргыз Республикасынын Улуттук статистика комитетинин маалыматтарына ылайык, өлкөнүн экономикасы 2020-жылга салыштырмалуу үч эсе өстү. 2024-жылы ИДПнын өсүшү 11,5% деңгээлинде болжолдонууда, ал эми 2025-жылы өсүү темпи 10% дан ашат. Бул 2020-жылы болжол менен 7,2 миллиард доллардан 2024-жылы 18 миллиард долларга чейин ИДПнын көлөмүнүн жогорулашына алып келди, 2025-жылы 20 миллиард доллардан ашары күтүлүүдө.
Бул өсүш макроэкономикалык көрсөткүчтөрдө гана эмес, жашоо сапаты, шаардык мейкиндик жана жылжымай турган мүлктүн баасы боюнча күтүүлөрдүн өзгөрүшүндө да чагылат. Динамикалык өсүшкө ээ өлкөлөрдө жылжымай турган мүлк рыногу, адатта, жаңы төлөм жөндөмдүүлүгү жана узак мөөнөттүү күтүүлөргө ылайык бааларды кайра баалоо процессинен өтөт.
Бишкекте бир нече ачык сигналдар байкалууда. Жергиликтүү рынок отчеттору жана келишимдердин статистикасына ылайык, 2024-жылы жылжымай турган мүлктүн баасы өткөн жылдын ушул мезгилине салыштырмалуу 30% га жогорулады; ал эми 2024-жылдын биринчи жети айында өсүү 18% ды түздү, 2022-жылга салыштырмалуу 40% дан ашык. Бул Бишкек азыркы учурда күтүүнүн стадиясында эмес, туруктуу өсүү этабына өткөнүн көрсөтөт.
Өзгөрүүлөр шартында туура чечимдер
Жогорку пайыздык ставкалардын шарттарында жылжымай турган мүлккө инвестициялоо маселеси сатып алуу же баш тартуу арасындагы тандоого эмес, туура финансылык инструментти тандоого байланыштуу.
Кыргызстандын коммерциялык банктарынын маалыматына ылайык, даяр жылжымай турган мүлккө берилген кредиттер 18–22% жылдык пайыздык ставкаларды сунуштайт. Ошол эле учурда, көпчүлүк программалар курулуш стадиясындагы объектилерди сатып алууну колдобойт жана пайыздарды дароо төлөөнү талап кылат, бул инвесторлорду финансылык ийкемдүүлүктөн ажыратат.
Ошентип, инвесторлор объект даяр эмес кезде капиталдын баасын (cost of carry) төлөөгө мажбур болушат, жана анын баасы бул чыгымдарды жабууга жетишерлик жогорулаган жок. Рынок баалардын өсүшүн көрсөтсө да, ички кирешенин нормасы (IRR) дагы эле төмөндөп жатат, анткени акча агымдары активдин баасынын өсүү циклине жооп бербейт.
Бул контекстте негизги маселе Бишкекте баалар өсөбү же жокпу эмес, инвестициялык позицияны кармоо жөндөмү, капиталдын баасынын инвестициянын натыйжалуулугуна тийгизген таасирин минималдаштыруу.
Бишкектеги Royal Central Park көп функционалдуу комплекси
Royal Central Park жана анын финансылык модели
Royal Central Parkтын Бишкектеги кредиттик саясаты жогоруда сүрөттөлгөн маселелерди чечүүгө багытталган. Пайыздык ставкаларды төмөндөтүүгө көңүл буруунун ордуна, долбоор капиталдын баасын төлөө мезгилин кайра бөлүштүрүүнү камтыган натыйжалуу финансылык жакындыкты тандады.
Квартиранын баасынын 70% га чейин кредит берүү, кредиттин максималдуу мөөнөтү 15 жыл жана үч жылдык жеңилдик мезгили негизги карыз жана пайыздар боюнча, сатып алуучулар башында финансылык басым сезбейт. Жеңилдик мезгилинде пайыздар девелопер тарабынан жабылат, бул инвесторлорго жана турак жай ээлерине актив боюнча толук позицияны сактоого мүмкүндүк берет, цикликалык өсүүнүн критикалык этабында.
«Үч жыл» инвестор үчүн убакыт опциясы
Биринчи кезекте, мындай структура Бишкек кайра баалоо этабына киргенде бааны учурдагы деңгээлде бекитүүгө мүмкүндүк берет. Entry price жаңы баа деңгээли кеңири чөйрөдө кабыл алынганга чейин белгиленет.
Экинчи, биринчи үч жыл позицияны кармоо боюнча жүктөмдү алып салат. Жогорку пайыздык ставкалардын шарттарында активдин баасын жыйноо мезгилинде пайыздарды төлөөдөн бошотуу инвесторго эрте сатууга же кирешенин күтүүлөрүн төмөндөтүүгө басымдан качууга мүмкүндүк берет — инвестициянын натыйжалуулугун төмөндөтүүнүн бир нече себептеринин бири.
Акырында, финансылык милдеттенмелерди аткаруунун башталышында карыз структурасы «жөнгө» айланат. Рынок өсүп, активдин баасы кайра бааланган сайын, карыздын баага катышы автоматтык түрдө жакшыртылат. Бул акча агымдары таратылган пассивдүү кредиттик рычаг менен стратегиялык кредиттик рычагдын айырмасын баса белгилейт, бул учурда капиталдын баасы активдин баасы жогорулаган соң төлөнөт.
Инвестор турак жайды кыска мөөнөттүү пайда алуу максатында эмес, өсүү фазасында толук позицияны сактоого мүмкүндүк берген структураны колдонуп сатып алат, пайыздык ставкалар ички кирешенин нормасын төмөндөтпөйт.
Позицияны сактоо — узак мөөнөттүү пайда кепилдиги
Өзү үчүн турак жай сатып алгандар үчүн үч жылдык жеңилдик мезгили финансылык эркиндикти түзүп, карыз милдеттенмелерин аткаруунун башталышына чейин кирешелерин жана жашоо пландарын стабилдештирүүгө мүмкүндүк берет. Инвестор үчүн бул керектүү кечигүү, бул кирешени оптималдаштырууга, рынокто кайра баалоо процессин күтүү үчүн, кайра сатуу варианттарын баалоого же операциялык жана ижаралык баа жагымдуу болгон учурда активдерди кармап турууну улантууга мүмкүндүк берет.
Royal Central Park жана The Essence фазасынын 5 мунарасы — 2026-жылдын январь айынан расмий сатууда.
Royal Central Park долбоору Бишкекте шаардагы all-in-one форматынын биринчи жылжымай турган мүлкү гана эмес, ошондой эле шаардагы учурдагы өсүштү эске алуу менен түзүлгөн инвестициялык модель. Рыноктун кайра баалоо шарттарында бааны учурдагы деңгээлде бекитүү мүмкүнчүлүгү жана активди өсүүнүн баштапкы мезгилинде контролдоону сактоо узак мөөнөттүү инвесторлорго ачык стратегиялык артыкчылык берет, капиталды максималдуу натыйжалуу пайдаланууга жана кирешени оптималдаштырууга мүмкүндүк берет. ```
