Бишкектин кыймматтуу мүлк рыногунда активдүү кайра баалоо шартында Royal Central Park долбоору, бийик шаар курулушунун туруктуу жана расмий өнүгүшүнө зарыл болгон мыйзамдык нормаларга толугу менен жооп берген аз сандагы долбоорлордун бири катары өзгөчөлөнөт.
Долбоор бардык зарыл мыйзамдык процедураларды, анын ичинде шаар курулушу документациясын бекитүүнү жана Бишкектеги ыйгарым укуктуу орган тарабынан берилген шаар курулушу боюнча корутундусун (ГЗ) алууну аяктаган. Мындан тышкары, бардык финансылык милдеттенмелер аткарылган жана жер укугуна байланыштуу юридикалык процесстер учурдагы мыйзамдарга ылайык аяктаган.
Royal Central Park музыкалык фонтаны жана көп функционалдуу спорт аянтчасынын визуализациясы — ишке киргизүү 2026-жылдын сентябрына пландалган
Жогоруда аталган факторлордун негизинде Atlas (Y2) жана Lyra (Y3) деп аталган эки бийик имаратка, The Essence подзонасында жайгашкан, бекитилген шаар курулушу нормаларына ылайык курулуш уруксаттары берилген. Бул уруксаттар мамлекеттик башкаруу системасында катталган жана QR-код аркылуу текшерүүгө жеткиликтүү, бул долбоордун бардык этаптарында, курулуш жана мамлекеттик көзөмөлдү камтып, алардын мыйзамдуулугун текшерүүгө мүмкүнчүлүк берет. (1)
The Essence фазасынын ландшафттык бакчасы — All-in-one Royal Central Park масштабдуу шаар комплекси
Мындан тышкары, долбоор бийик имараттар үчүн атайын талаптарга жооп берет, анын ичинде:
- инженердик тармактарга туташтыруу;
- конструкциялык коопсуздукту камсыздоо;
- өрт коопсуздугу нормаларын сактоо;
- транспорттук жеткиликтүүлүктү уюштуруу;
- узак мөөнөттүү эксплуатация мүмкүнчүлүгү.
Бул шарттар Бишкектеги ири шаар долбоорлорун ийгиликтүү жана коопсуз ишке ашыруу үчүн зарыл. Ишенимдүү мыйзамдык база инвесторлорго финансылык натыйжалуулукка жана цикл стратегиясына көңүл бурууга мүмкүнчүлүк берет, аларды өнүгүп жаткан рынокторго мүнөздүү юридикалык тобокелдиктерден бошотуп.
Кыймматтуу мүлккө инвестиция салууда киреше «туура сатып алуу» аркылуу гана эмес, ошондой эле активди узак мөөнөт бою туура өсүү циклынын алкагында кармап туруу мүмкүнчүлүгү аркылуу алынат. Бишкектеги жаңы өсүү фазасында инвесторлор «сатып алууга татыктуубы» деген суроону эмес, капиталды максималдуу коопсуздук жана натыйжалуулук менен циклга кантип кирүүгө болот деген суроону бериши керек.
The Essence фазасынын бардык мезгилдерге ылайык келген бассейни
ҮЧ ЖЫЛДЫК ЖЕҢИЛДИК ПЕРИОДУ — «УАКЫТТЫН ОПЦИОНУ» ӨСҮҮ ЦИКЛЫНЫН АЛКАГЫНДА
Royal Central Park Бишкектин рыногу өсө баштаган шарттарда өнүгүүдө, бирок жогорку капиталдын наркы көптөгөн инвесторлорго узак мөөнөттүү инвестицияларды кармап туруу мүмкүнчүлүгүн кыйындатат, туура келечекти баалоо менен. Ошондуктан бул долбоор тез арада ишке ашырылуучу продукт катары эмес, инвестициялык структура катары ойлонулган, анда финансылык саясат борбордук орунду ээлейт.
Инвесторлорду биринчи жылдарда капиталдык чыгымдар менен жүктөбөстөн, объект курулуш стадиясында жана киреше алып келбеген учурда, долбоор алдын ала финансылык пакет түзгөн, ал чыгымдардын пайда болуу мезгилин баанын өсүү мезгили менен синхрондоштурат.
Практикада Бишкектеги көптөгөн инвесторлор позицияларын кармап турушпайт, анткени рынокко ишенбегендиктен эмес, биринчи жылдарда капиталдын наркын төлөөгө муктаждыктан
Кредиттик пакет кыска мөөнөттүү спекуляцияларга арналган эмес, капиталды тейлөө графигин активдин өсүү темптерине ылайык кайра жөнгө салууга багытталган. Үч жылдык жеңилдик мезгили фактически жогорку баалуу «уақыттын опциону» берет, инвесторго:
- нарык өсүп жатканда учурдагы бааны бекитүүгө;
- киреше жок мезгилде капиталдык чыгымдарды толугу менен жоюуга;
- финансылык милдеттенмелерди актив жетилгенде жана баа жогорулаганда, көбүрөөк ийкемдүүлүк жана чыгуу мүмкүнчүлүктөрүн камсыз кылууга которууга.
Долбоордун финансылык шарттары:
- 30% өз каражаттары менен квартиранын наркынын 70% чейин тартуу мүмкүнчүлүгү;
- кредит мөөнөтү 15 жылга чейин;
- биринчи үч жылда жөнөтүү мезгили;
- жөнөтүү мезгилинде бардык пайыздарды RCA Living девелопери төлөйт;
- жардамсыз мөөнөтүнөн мурда төлөө; кепилдик катары келечектеги квартира чыгат.
Бул структуранын негизги маңызы «үч жыл» мөөнөтүндө эмес, уакыттын финансылык маанисинде: кесипкөй инвесторлор үчүн бул актив, ал критикалык өсүү фазасында атаандаштык артыкчылыгын берет.
Lyra (Y3) корпусунун The Essence фазасындагы квартиранын интерьерлери
ТУУРАЛУУ ЦИКЛ — БИРОК КӨП ИНВЕСТОРЛОР ТУРАКСЫЗ ИНСТРУМЕНТТЕРДИ ИШТЕТИШЕТ
Бишкектин рыногунда парадокс байкалууда:
- фундаменталдык факторлор — урбанизация, сапаттуу турак-жайга болгон суроо-талап, сунуштун жетишсиздиги — туруктуу өсүү циклынын негизин түзөт;
- KGS боюнча жогорку пайыздык ставкалар инвесторлор үчүн тоскоолдук болуп калууда.
Колдо болгон ипотекалык жана инвестициялык кредиттер көп учурда 18–22% жылдык ставкалары бар, курулуш стадиясында объекттерди колдобойт, жана пайыздар биринчи айдан баштап акча агымдарынын буферлери жок эсептелет.
Натыйжада капиталдын наркы актив дагы даяр эмес жана киреше алып келбеген учурда иштей баштайт, бул IRRди төмөндөтөт. Проблема рыноктун өсүшүндө эмес, позицияны кармап турууда, капиталдын чыгымдары инвестициянын натыйжалуулугун бузуп кетпеши үчүн.
БИРИНЧИ ӨСҮҮ БААСЫ — СОӉ КАПИТАЛДЫН НАРКЫ: ИНВЕСТИЦИЯЛЫК СТРАТЕГИЯНЫН НЕГИЗИ
Royal Central Parkтын кредиттик саясаты критикалык өсүү фазасында позицияны кармап турууга мүмкүндүк берет, ал эми капиталды активдин наркы талаптарына жооп берген учурда гана тейлөө керек.
Долбоор кыска мөөнөттүү спекуляцияларга арналган эмес, туура рынок мүмкүнчүлүктөрдү ачат, ал эми туура финансылык структура кимдердин циклды аяктаганга чейин кармалып калаарын аныктайт.
Эскертүүлөр (01):
- RCAL боюнча корпоративдик маалымат Кыргыз Республикасынын Юстиция министрлигинин расмий сайтында жеткиликтүү: minjust.gov.kg
- Жер тилкесинин юридикалык статусун каалаган үчүнчү жак Кадастр аркылуу өз алдынча текшере алат.
- QR-коду бар RCAL уруксаты (объекттин паспорту): https://minstroy.gov.kg/ru/building/passport/legal/2025003879
