Как отсутствие управленческих платежей влияет на собственников и арендаторов
В условиях высоких процентных ставок для инвесторов в недвижимость основной вызов заключается не столько в медленном росте рынка, сколько в преждевременном возникновении стоимости капитала на начальных этапах инвестиционного цикла. Если денежный поток истощается в первые годы, внутренняя норма доходности (IRR) оказывается «сжатой», прежде чем актив сможет продемонстрировать свою настоящую ценность. Это и есть ключевая разница между краткосрочными льготами и системной инвестиционной стратегией, рассчитанной на длительный срок.
В связи с этим пакет финансирования, предусмотренный для Royal Central Park, представляет собой не просто временные процентные льготы. Это тщательно разработанная финансовая структура, обеспечивающая инвесторам необходимую гибкость в денежных потоках, что позволяет удерживать квартиры до момента, когда рынок перейдет в фазу активного роста цен, вместо того чтобы вынужденно распродаживать активы из-за давления процентов. Первые три года представляют собой не просто «льготный период», а продуманный финансовый буфер, цель которого — оптимизация IRR.
Интерьер квартиры в корпусе Atlas (Y2), фаза The Essence
Такой подход не является новшеством в международной практике инвестирования в недвижимость. По данным глобальных исследований, крупные городские проекты с поэтапной реализацией и полной интеграцией инфраструктуры чаще всего демонстрируют более высокие темпы роста цен, чем отдельные проекты. В отчете Savills о комплексной городской недвижимости в Азии отмечается, что квартиры в больших мастер-планируемых сообществах Сингапура, Сеула и Шанхая увеличили свои цены в среднем на 20–40% больше, чем проекты вне комплексных планов, в рамках одного и того же цикла развития. Причина заключается не в спекуляциях, а в накоплении стоимости по мере завершения инфраструктуры и улучшения городской среды.
В Лондоне исследования CBRE по мастер-планируемым районам, таким как Canary Wharf и King’s Cross, продемонстрировали, что на ранних этапах цены на квартиры были значительно ниже, чем после того, как проекты вышли на стабильную эксплуатацию. За 7–10 лет стоимость недвижимости значительно возросла, когда эти районы трансформировались из «зон развития» в новые функциональные центры города. Интересно, что основной рост цен произошел после того, как инвесторы преодолели период высоких капитальных затрат, что подчеркивает важность удержания активов на протяжении всего цикла.
В странах Ближнего Востока, такие как Дубай, интегрированные городские районы, такие как Downtown Dubai и Dubai Marina, служат аналогичными примерами. По данным Knight Frank, квартиры в этих районах показывают долгосрочный рост цен, превышающий средние показатели, благодаря своей способности привлекать жителей, компании и международные потоки капитала, в то время как небольшие проекты вокруг них демонстрируют более низкий рост и высокую волатильность. Вновь ключевым фактором является не ставка на момент покупки, а способность удерживать актив в период формирования его стоимости.
Говоря о Royal Central Park, трехлетняя структура без cost of carry позволяет инвесторам осуществить стратегию, доказавшую свою эффективность в глобальных мастер-планируемых проектах: приобретать на раннем этапе, удерживать актив во время роста и начинать обслуживать финансовые обязательства только после повышения цен на актив. В соответствии с ростом рынка и переоценкой стоимости активов, коэффициент кредита к стоимости (LTV) улучшится, что делает долг относительно стоимости активов менее обременительным.
Изображение Royal Central Park и 5 башен фазы The Essence — официально в продаже с января 2026 года.
Это и есть граница между пассивным и стратегическим рычагом. Пассивный рычаг заставляет инвестора одновременно занимать и терять денежный поток, что сжимает IRR с самого начала. В то время как стратегический рычаг позволяет занимать средства в оптимальный момент и покрывать капитальные затраты только после роста цен на актив и укрепления инвестиционной позиции.
С точки зрения механики формирования прибыли, инвесторы Royal Central Park не просто приобретают квартиру с «трехлетней льготой». Они получают структуру, позволяющую удерживать позицию в фазе роста Бишкека, не снижая IRR из-за процентов. В цикле, где время становится ключевым конкурентным преимуществом, это и есть основная ценность, которую Royal Central Park предлагает долгосрочным инвесторам.
Моделирование финансового рычага (процентная модель)
Для демонстрации эффективности финансового рычага, независимо от абсолютной стоимости квартиры, модель основана полностью на процентных соотношениях. Инвестор использует структуру капитала, состоящую из 30% собственных средств и 70% банковского кредита, с трехлетним льготным периодом на основную сумму и проценты, причем расходы по процентам в этот период покрывает застройщик.
Ландшафтный сад фазы The Essence — масштабный городской комплекс All-in-one Royal Central Park
По предположениям, модель предполагает рост стоимости актива на 35% в первый год с последующей стабилизацией на следующие два года. Это отражает консервативный сценарий, который позволяет выделить чистый эффект финансового рычага.
Таким образом, через три года стоимость актива достигает 135% от начального уровня, при этом долг остается на уровне 70%. Стоимость собственного капитала составляет 65%, что соответствует разнице между стоимостью актива и долгом. По сравнению с первоначальными 30% собственных средств это приводит к приросту капитала на 35 процентных пунктов, что примерно соответствует 117% доходности на собственный капитал (ROE) за трехлетний период, не учитывая дополнительные факторы роста, такие как доход от аренды или дальнейший рост рынка.
Визуализация центрального сада фазы The Essence, вдохновлённого концепцией греческого сада
______________________________________________________
ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЕ В ROYAL CENTRAL PARK:
- Банк-кредитор: Kompanion Bank
- Максимальный размер кредита: до 70% от общей стоимости квартиры
- Льготный период по основному долгу и процентам: 3 года — застройщик RCA Living оплачивает проценты за клиента в течение первых 3 лет
- Максимальный срок кредита: до 15 лет
- Отсутствие комиссии за досрочное погашение
- Быстрое и упрощенное оформление кредита, с особым преимуществом — приобретённая квартира в Royal Central Park принимается в качестве залогового обеспечения по кредитному договору
