Управленүү төлөмдөрдүн жоктугу ээлерге жана ижарачыларга кандай таасир этет
Жылдык пайыздык ставкалардын жогору болушу шартында, кыймылсыз мүлккө инвестиция салгандар үчүн негизги чакырык базардын жай өсүшүндө эмес, инвестициялык циклдын баштапкы этаптарында капиталдын наркынын эрте пайда болушунда жатат. Эгер акча агымы биринчи жылдарда түгөнсө, ички кирешелүүлүк нормасы (IRR) актив өзүнүн чыныгы баасын көрсөтө алгандан мурун "кысылып" калат. Бул кыска мөөнөттүү жеңилдиктер менен узак мөөнөттүү инвестициялык стратегиянын ортосундагы негизги айырмачылык болуп саналат.
Ошентип, Royal Central Park үчүн каралган каржылоо пакети жөн гана убактылуу пайыздык жеңилдиктер эмес. Бул инвесторлорго акча агымында керектүү ийкемдүүлүктү камсыз кылган кылдат иштелип чыккан финансылык структура, бул батирлерди баа өсүү фазасына өтүү үчүн кармап турууга мүмкүндүк берет, пайыздардын кысымынын натыйжасында активдерди сатууга мажбурланбастан. Алгачкы үч жыл "жеңилдик мезгили" эмес, IRRди оптималдаштырууга багытталган ойлонулган финансылык буфер болуп саналат.
Atlas корпусундагы батирдин ички көрүнүшү (Y2), The Essence фазасы
Мындай ыкма эл аралык кыймылсыз мүлккө инвестиция салуу практикасында жаңы эмес. Глобалдык изилдөөлөрдүн маалыматы боюнча, этап-этабы менен ишке ашырылган ири шаардык долбоорлор жана инфраструктуранын толук интеграциясы көбүнчө өзүнчө долбоорлорго караганда жогору баа өсүшүн көрсөтөт. Savills тарабынан Азиядагы комплекс шаардык кыймылсыз мүлк боюнча даярдалган отчетто, Сингапур, Сеул жана Шанхайдагы ири мастер-план боюнча коомдоштуктардагы батирлердин баасы комплекс пландардан тышкары долбоорлорго караганда орто эсеп менен 20–40% жогорулагандыгы белгиленет. Себеби спекуляцияда эмес, инфраструктуранын бүткөн сайын жана шаардык чөйрөнүн жакшырган сайын баанын жыйналуусунда жатат.
Лондондо CBRE тарабынан Canary Wharf жана King’s Cross сыяктуу мастер-план боюнча райондор боюнча жүргүзүлгөн изилдөөлөр, батирлердин баасы долбоорлор туруктуу эксплуатацияга өткөндөн кийин кыйла төмөн болгонун көрсөттү. 7–10 жыл ичинде кыймылсыз мүлктүн наркы кыйла өстү, бул райондор "дамуунун аймактарынан" жаңы функционалдык борборлорго айланганда. Кызыктуусу, негизги баа өсүшү инвесторлор жогорку капиталдык чыгымдар мезгилин жеңип өткөндөн кийин болду, бул активдерди бүткүл цикл ичинде кармап туруу маанилүүлүгүн баса белгилейт.
Жакынкы Чыгыш өлкөлөрүндө, Дубай сыяктуу интеграцияланган шаардык райондор, Downtown Dubai жана Dubai Marina сыяктуу, окшош мисалдар болуп саналат. Knight Frankтын маалыматы боюнча, ушул аймактардагы батирлер узак мөөнөттүү баа өсүшүн көрсөтүп, орто көрсөткүчтөрдөн жогору, жашоочуларды, компанияларды жана эл аралык капитал агымдарын тартуу жөндөмдүүлүгү менен, ал эми алардын айланасындагы кичинекей долбоорлор төмөнкү өсүш жана жогору волатильдүүлүк көрсөтөт. Ключевой фактор сатып алуу учурундагы ставка эмес, активдин наркы түзүлүп жаткан мезгилде кармап туруу жөндөмдүүлүгү.
Royal Central Park жөнүндө сөз кылганда, үч жылдык структура cost of carry жок инвесторлорго глобалдык мастер-план долбоорлорунда өзүнүн натыйжалуулугун далилдеген стратегияны ишке ашырууга мүмкүндүк берет: баштапкы этапта сатып алуу, активди өсүү мезгилинде кармоо жана активдердин баасы көтөрүлгөндөн кийин гана финансылык милдеттенмелерди аткарууга киришүү. Базар өсүшүнө жана активдердин наркынын кайра баалоосуна ылайык, кредиттин наркка катышы (LTV) жакшыртылат, бул активдердин наркына карата карызды азайтып, аны жеңилдетет.
Royal Central Park жана 5 башнянын сүрөтү The Essence фазасы — 2026-жылдын январынан баштап расмий сатууда.
Бул пассивдүү жана стратегиялык рычагдын ортосундагы чектөө. Пассивдүү рычаг инвесторду бир эле учурда акча агымын алуу жана жоготууга мажбурлайт, бул IRRди башынан эле кысат. Ал эми стратегиялык рычаг акчаны оптималдуу мезгилде алуу жана капиталдык чыгымдарды активдердин баасы көтөрүлгөндөн кийин гана жабууга мүмкүндүк берет.
Пайда түзүү механикасы жагынан Royal Central Parkтын инвесторлору жөн гана "үч жылдык жеңилдик" менен батир сатып алышпайт. Алар Бишкектин өсүү фазасында позицияны кармап турууга мүмкүндүк берген структураны алышат, пайыздардан улам IRRди төмөндөтпөйт. Убакыт негизги атаандаштык артыкчылыкка айланган циклда, бул Royal Central Parkтын узак мөөнөттүү инвесторлорго сунуштаган негизги баалуулугу.
Финансылык рычагды моделдөө (пайыздык модель)
Финансылык рычагдын натыйжалуулугун көрсөтүү үчүн, батирдин абсолюттук наркына карабастан, модель толугу менен пайыздык катыштарга негизделген. Инвестор 30% өз каражатынан жана 70% банк кредитинен турган капитал структурасын колдонуп, негизги сумма жана пайыздар боюнча үч жылдык жеңилдик мезгилинде, пайыздык чыгымдарды бул мезгилде куруучуга төлөтөт.
The Essence фазасы — All-in-one Royal Central Park масштабдуу шаардык комплекси
Модель активдин наркынын биринчи жылы 35% өсүшүн, андан кийин кийинки эки жылда стабилизацияны болжолдойт. Бул финансылык рычагдын таза таасирин бөлүп көрсөтүүгө мүмкүндүк берген консервативдүү сценарийди чагылдырат.
Ошентип, үч жылдан кийин активдин наркы баштапкы деңгээлдин 135% га жетет, бул учурда карыз 70% деңгелинде калат. Өз капиталдын наркы 65% түзөт, бул активдин наркы менен карыздын ортосундагы айырмачылыкка туура келет. Баштапкы 30% өз каражаттарына салыштырганда, бул капиталдын 35 пайыздык пунктка өсүшүнө алып келет, бул үч жылдык мезгил ичинде өз капиталга 117% кирешелүүлүк (ROE) түзөт, ижарадан түшкөн киреше же базар өсүшүнүн кошумча факторлору эске алынбаганда.
The Essence фазасы, грек бакчасы концепциясынан илхам алган борбордук бактын визуализациясы
______________________________________________________
ROYAL CENTRAL PARK ТУУРАЛУУ ИПОТЕКА ПРОГРАММАСЫНЫН МААЛЫМАТЫ:
- Кредит берүүчү банк: Kompanion Bank
- Кредиттин максималдуу көлөмү: батирдин жалпы наркынын 70% га чейин
- Негизги карыз жана пайыздар боюнча жеңилдик мезгили: 3 жыл — куруучу RCA Living биринчи 3 жыл ичинде пайыздарды кардар үчүн төлөйт
- Кредиттин максималдуу мөөнөтү: 15 жылга чейин
- Эрте төлөм үчүн комиссия жок
- Кредитти тез жана жөнөкөй түрдө алуу, өзгөчө артыкчылык — Royal Central Parkтагы сатып алынган батир кредиттик келишим боюнча кепилдик катары кабыл алынат
