Инвестиционная доходность в недвижимости определяется финансовой структурой, а не процентной ставкой

Сергей Мацера • 23.02.2026, 10:40 • Эксклюзив

Инвестиционная доходность в недвижимости определяется финансовой структурой, а не процентной ставкой

Когда денежный поток истощается в первые годы, IRR оказывается «сжатой», что подчеркивает важность временной структуры финансов в Royal Central Park. Здесь дело не только в краткосрочных льготах, а в построении финансовой модели, обеспечивающей гибкость денежного потока для инвесторов. Это позволяет удерживать квартиры до момента, когда рынок начнет активно расти, избегая принудительного выхода из инвестиций под давлением процентов. Первые три года служат не просто «льготным периодом», а предназначены для создания финансового буфера, который способствует оптимизации IRR.

Интерьер квартиры в корпусе Atlas (Y2), фаза The Essence

Такой подход не является новшеством в мировой практике инвестирования в недвижимость. Глобальные исследования показывают, что крупные городские проекты с поэтапной реализацией и интеграцией инфраструктуры демонстрируют более высокие темпы роста цен, чем отдельные проекты. Согласно отчету Savills о комплексной городской недвижимости в Азии, квартиры в крупных мастер-планируемых сообществах, таких как Сингапур, Сеул и Шанхай, показали средний рост цен на 20–40% выше, чем у проектов вне комплексных планов, в рамках одного и того же цикла развития. Причина этого заключается не в спекуляциях, а в постепенном накоплении стоимости по мере завершения инфраструктуры и увеличения плотности населения.

В Лондоне исследования CBRE по мастер-планируемым районам, таким как Canary Wharf и King’s Cross, показывают, что на ранних этапах цены на квартиры значительно ниже, чем в период стабильного функционирования проектов. В течение 7–10 лет стоимость недвижимости значительно возросла, когда эти районы трансформировались из «зон развития» в новые функциональные центры города. Увеличение цен происходило после того, как инвесторы преодолели период наибольших капитальных затрат, что подчеркивает важность удержания активов на протяжении всего цикла.

В странах Ближнего Востока интегрированные городские районы в Дубае, такие как Downtown Dubai и Dubai Marina, также демонстрируют аналогичные примеры. Согласно данным Knight Frank, квартиры в этих районах показывают долгосрочный рост цен выше среднего благодаря своей способности привлекать жителей и международный капитал, в то время как небольшие проекты вокруг них демонстрируют более низкий рост и высокую волатильность. Опять же, ключевым моментом становится не процентная ставка на момент покупки, а способность удерживать актив в процессе формирования и переоценки его стоимости.

Возвращаясь к Royal Central Park, трехлетняя структура без дополнительных затрат на обслуживание позволяет инвесторам применять стратегию, успешную в глобальных мастер-планируемых проектах: приобретать на начальном этапе, удерживать актив в период роста и начинать обслуживать финансовые обязательства только после достижения новым активом нового уровня цен. По мере увеличения рынка и переоценки активов, коэффициент кредита к стоимости (LTV) естественным образом улучшается, облегчая долговую нагрузку относительно стоимости активов.

Изображение Royal Central Park и 5 башен фазы The Essence — в продаже с января 2026 года.

Это и есть ключевое различие между пассивным и стратегическим рычагом. Пассивный рычаг заставляет инвестора одновременно занимать средства и терять денежный поток, что компрометирует IRR с самого начала. Стратегический рычаг, напротив, позволяет занимать средства в нужный момент и оплачивать капитальные затраты только после роста цен на актив и укрепления инвестиционной позиции.

С точки зрения механики получения прибыли, инвесторы Royal Central Park не просто имеют льготы на протяжении трех лет. Они приобретают структуру, позволяющую удерживать позиции во время роста рынка Бишкека без снижения IRR на фоне процентов. В цикле, где время становится ключевым конкурентным преимуществом, именно это и есть основная ценность, которую Royal Central Park предлагает долгосрочным инвесторам.

Моделирование финансового рычага (модель на основе процентов)

Для иллюстрации эффективности финансового рычага, независимо от абсолютной стоимости квартиры, модель полностью основана на процентных соотношениях. Инвестор использует структуру капитала с 30% собственных средств и 70% банковского кредита, с трехлетним льготным периодом на основную сумму и проценты, при этом расходы по процентам на этот период оплачивает застройщик.

Ландшафтный сад фазы The Essence — масштабный городской комплекс All-in-one Royal Central Park

В данной модели предполагается, что цены на актив вырастут на 35% в первый год, после чего стабилизируются на следующие два года. Это отражает консервативный сценарий, позволяющий выделить чистый эффект финансового рычага.

При таких условиях через три года стоимость актива составляет 135% от первоначального уровня, при этом долг остаётся на уровне 70%. Стоимость собственного капитала достигает 65%, что является разницей между стоимостью актива и долгом. По сравнению с первоначальными 30% собственных средств, это приводит к приросту капитала на 35 процентных пунктов, что соответствует примерно 117% доходности на собственный капитал (ROE) за трехлетний период, без учета дополнительных факторов роста, таких как доход от аренды или рефинансирование.