Эгер акча агымы биринчи жылдарда түгөнсө, IRR «сыйрылган» болуп калат, бул Royal Central Parkтагы финансылык убакыт структурасынын маанилүүлүгүн баса белгилейт. Бул жерде маселе кыска мөөнөттүү жеңилдиктерде эмес, инвесторлор үчүн акча агымын ийкемдүү камсыз кылган финансылык моделди курууда. Бул батирлерди рынок активдүү өсө баштаганга чейин кармап турууга мүмкүндүк берет, пайыздардын басымы астында инвестициядан мажбурлап чыгууга жол бербейт. Алгачкы үч жыл «жеңилдик мезгили» болуп гана калбай, IRRди оптималдаштырууга жардам берүүчү финансылык буферди түзүүгө арналган.
Atlas (Y2) корпусундагы батирдин интерьері, The Essence фазасы
Мындай жакындык дүйнөлүк инвестициялык практикада жаңы эмес. Дүйнөлүк изилдөөлөр көрсөткөндөй, этап-этабы менен ишке ашырылган ири шаардык долбоорлор инфраструктураны интеграциялоо менен бирге баанын өсүшүнүн жогору темпин көрсөтөт, бул жеке долбоорлорго караганда. Азиядагы комплекс шаардык мүлк боюнча Savills отчетуна ылайык, Сингапур, Сеул жана Шанхай сыяктуу ири мастер-план долбоорлорундагы батирлер, комплекс пландарынан тышкаркы долбоорлорго караганда, бир эле өнүгүү циклинде 20–40% жогору баанын өсүшүн көрсөттү. Бул көрүнүш спекуляциядан эмес, инфраструктуранын бүткөн сайын жана калктын тыгыздыгынын жогорулашы менен баанын акырындык менен жыйналышына байланыштуу.
Лондондо CBRE тарабынан Canary Wharf жана King’s Cross сыяктуу мастер-план райондорун изилдөө, батирлердин баасы долбоорлор туруктуу иштеп жаткан мезгилде салыштырмалуу төмөн экенин көрсөтөт. 7–10 жыл ичинде, бул аймактар «дамуунун аймактарынан» шаардагы жаңы функционалдык борборлорго айланганда, мүлктүн баасы кыйла жогорулады. Баанын жогорулашы, инвесторлор эң жогорку капиталдык чыгымдар мезгилин жеңип өткөндөн кийин болду, бул активдерди бардык цикл ичинде кармап туруу маанилүүлүгүн баса белгилейт.
Жакынкы Чыгыш өлкөлөрүндө, Дубайдагы Downtown Dubai жана Dubai Marina сыяктуу интеграцияланган шаардык аймактар да ушундай мисалдарды көрсөтөт. Knight Frankтын маалыматына ылайык, бул аймактардагы батирлер узак мөөнөттүү баанын өсүшүн орто деңгээлден жогору көрсөтөт, анткени алар жашоочуларды жана эл аралык капиталды тартуу жөндөмүнө ээ, ал эми алардын тегерегиндеги кичинекей долбоорлор төмөнкү өсүш жана жогору волатильдүүлүк көрсөтөт. Мында дагы, сатып алуу учурунда пайыздык ставка эмес, активди кармап туруу жөндөмү баанын түзүлүшү жана кайра баалоо процессинде маанилүү болуп калат.
Royal Central Parkка кайтып келип, үч жылдык структура кошумча тейлөө чыгымдарынсыз инвесторлорго глобалдык мастер-план долбоорлорунда ийгиликтүү стратегияны колдонууга мүмкүндүк берет: баштапкы этапта сатып алуу, активди өсүү мезгилинде кармап туруу жана жаңы актив жаңы баа деңгээлине жеткенден кийин гана финансылык милдеттерди аткаруу. Рыноктун өсүшү жана активдердин кайра бааланышы менен кредиттин баага катышы (LTV) табигый түрдө жакшыртылып, активдердин баасына салыштырмалуу карыз жүгүн жеңилдетет.
Royal Central Park жана The Essence фазасынын 5 мунарасы — 2026-жылдын январь айынан баштап сатылууда.
Бул пассивдүү жана стратегикалык рычагдын негизги айырмасы. Пассивдүү рычаг инвесторду бир учурда каражат алууга жана акча агымын жоготууга мажбурлайт, бул IRRди башынан эле компрометирует. Стратегиялык рычаг болсо, керектүү мезгилде каражат алууга жана капиталдык чыгымдарды активдин баасы жогорулаган соң гана төлөөгө мүмкүндүк берет.
Пайда алуу механикасы жагынан Royal Central Parkтын инвесторлору үч жыл бою жеңилдиктерге ээ болуудан тышкары, Бишкектин рыногунда өсүү мезгилинде позицияларды кармап туруу мүмкүнчүлүгүн камсыз кылган структураны алышат, пайыздардын фонуна карабастан IRRди төмөндөтпөйт. Убакыт негизги атаандаштык артыкчылыкка айланган циклда, Royal Central Park узак мөөнөттүү инвесторлорго сунуш кылган негизги баа ушул.
Финансылык рычагды моделдөө (пайыздар боюнча модель)
Финансылык рычагдын эффективдүүлүгүн иллюстрациялоо үчүн, батирдин абсолюттук баасынан көз карандысыз, модель толугу менен пайыздык катыштарга негизделген. Инвестор 30% өз каражаты жана 70% банк кредитин колдонуп, үч жылдык жеңилдик мезгили менен, негизги сумма жана пайыздар боюнча, бул мезгилдеги пайыздык чыгымдарды курулушчу төлөйт.
The Essence фазасынын ландшафттык бакчасы — All-in-one Royal Central Park масштабдуу шаардык комплекси
Бул моделде активдин баасы биринчи жылы 35% жогорулайт, андан кийин кийинки эки жылда стабилдешет. Бул финансылык рычагдын таза эффектин бөлүп көрсөтүүгө мүмкүндүк берген консервативдүү сценарийди чагылдырат.
Мындай шарттарда үч жылдан кийин активдин баасы баштапкы деңгээлдин 135% түзөт, ал эми карыз 70% деңгээлде калат. Өз капиталынын баасы 65% га жетет, бул активдин баасы менен карыздын ортосундагы айырма. Баштапкы 30% өз каражатына салыштырмалуу, бул капиталдын 35 пайыздык пунктка жогорулашына алып келет, бул үч жылдык мезгилде өз капиталына (ROE) 117% чамасында кирешеге барабар, ижарадан же рефинансирлөөдөн келип чыккан кошумча өсүү факторлорун эске албаганда.
The Essence фазасынын борбордук бакчасынын визуализациясы, грек бакчасы концепциясынан илхам алган
______________________________________________________
МААЛЫМАТ БЛОГУ:
Royal Central Parkтагы ипотекалык программа боюнча маалыматтар
- Кредитор: Kompanion Bank
- Максималдуу кредит суммасы: батирдин баасынан 70% чейин
- Негизги карыз жана пайыздар боюнча жеңилдик мезгили: 3 жыл — пайыздарды RCA Living курулушчу биринчи 3 жылда төлөйт
- Максималдуу кредит мөөнөтү: 15 жылга чейин
- Эрте төлөм үчүн комиссия жок
- Кредитти жөнөкөй рәсмилештирүү, Royal Central Parkтагы сатып алынган батирди кредиттик келишим боюнча кепилдик катары колдонууга мүмкүнчүлүк берет
